全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還在快速上漲

4月30日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《2019年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP100》。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月，房企銷售業(yè)績(jī)趨于平穩(wěn)，75家銷售額突破百億，龍頭企業(yè)效應(yīng)日趨明顯，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)分化。從銷售額來(lái)看，房企銷售額TOP100均值達(dá)313億元，規(guī)模破百億的房企增加至75家。碧桂園、萬(wàn)科銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達(dá)2380億元;中國(guó)恒大、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)三家房企銷售額超1000億；500-1000億、100-500億、100億以下的企業(yè)分別為9家、61家、25家，房企銷售額TOP100門檻提升至74.11億元。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)TOP100的態(tài)勢(shì)，不僅說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度越來(lái)越高，也整體上說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)還持續(xù)。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)TOP100企業(yè)的銷售快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)涌入融資市場(chǎng)，最為重要的是在第一季度寬松的貨幣政策、天量的信貸增長(zhǎng)，以及城市采取各種寬松購(gòu)買政策刺激下，促使一些城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)所至。有報(bào)告顯示，在所監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中，新建商品住宅3月份成交均價(jià)為每平方米13,685元，按年升13.1%。在這100個(gè)城市中，其中有23個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲的幅度超過(guò)20%以上，廣東中山的房?jī)r(jià)上漲61%。南通上漲34%、鎮(zhèn)江上漲32%、呼和浩特上漲31%、太原上漲28%、上海上漲了27%、西安上漲了23%等。這次房?jī)r(jià)上漲較快速的城市主要分布在珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)。正如我早些時(shí)候所分析的那樣，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲的情況已經(jīng)開始。

這次國(guó)內(nèi)許多城市的房?jī)r(jià)快速上漲，主要是因?yàn)檎�策意圖所為。這些政策意圖主要是表現(xiàn)三個(gè)方面。一個(gè)方面政府減輕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力，讓國(guó)內(nèi)一季度的信貸擴(kuò)張出現(xiàn)了創(chuàng)歷史記錄的增長(zhǎng)。這不僅表現(xiàn)為各銀行紛紛下調(diào)住房按揭貸款利率，也表現(xiàn)銀行的存款準(zhǔn)備金率一再下調(diào)。二是各城市以引入人才的方式，紛紛調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，再加上國(guó)家發(fā)改委4月8日公布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，其中在推行戶籍制度改革、加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化方面，自然會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)明確的快速擴(kuò)張預(yù)期。三是房地產(chǎn)調(diào)控政策的三穩(wěn)定，讓房?jī)r(jià)既不要快速上漲，也不能夠下跌。在這種政策引導(dǎo)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只能是上漲。

正是給房地產(chǎn)市場(chǎng)有這樣的政策預(yù)期，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資者又開始涌入市場(chǎng)。最近珠三角不少城市的房?jī)r(jià)快速飚升，基本上就以粵港澳大灣區(qū)作一個(gè)理由，投資者涌向他們認(rèn)為房?jī)r(jià)洼地所推動(dòng)的結(jié)果。因?yàn)椋�粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展強(qiáng)化了深圳、東莞、惠州、中山、廣州、佛山等地的“同城效應(yīng)”。也就是說(shuō)，當(dāng)前這些城市的房?jī)r(jià)快速上漲，基本上是由住房投資者所推動(dòng)。這主要是政府的行政性調(diào)控政策所導(dǎo)致。如果政府的行政性的調(diào)控政策不能夠逐漸退出市場(chǎng)，那么其他城市都可以找到一個(gè)個(gè)的理由來(lái)推高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)要回歸到“只住不炒”的定位上根本不可能。