2017年1-9月份亳州房地產市場綜述及18年市場預測

 2017年1-9月份亳州房地產市場綜述及18年市場預測

 

 2017年以來，我市房地產銷售延續去年年底形勢持續火熱，樓市熱鬧，搶房，夜光盤經常上演。一些樓盤在開盤當天，房源就會賣得差不多。不僅僅是樓市熱鬧，土地市場也很熱鬧。特別是南部新區，成了各大房企的必爭之地。每當有南部新區的地塊出讓時，各大房企都會摩拳擦掌，勢在必得。5月8日，遠大地產在亳州南部新區連下三子，奪得2017-77號、2017-78號、2017-79號3宗土地使用權。5月16日，中丞房地產開發有限公司以7.005億元的總價成功競得2017-80號土地，成為亳州新地王，將樓面價刷新至3074元/㎡。新房企入駐，老房企們也不遑相讓。建投集團與綠城集團強強聯合，共同開發綠城玫瑰園、綠城桐華郡兩項目，立志打造城南新區中式小別墅。恒大集團與碧桂園集團分別推出恒大翡翠華庭、碧桂園平侯府、碧桂園順泰南湖薈等高檔精裝項目�，F就2017年1-9月份我市房地產市場作一簡要小結，并對18年我市房地產市場走勢作一個人主觀判斷。

一、2017年1-9月份我市房地產市場簡要小結

１、南部新區房價引領全市，全市房屋成交均價快速上漲。

據統計，2017年上半年，亳州20家房企共銷售商品房8947套房源，整體均價6540元/㎡，同比增幅近30%。其中，亳州碧桂園九州房地產開發有限公司以銷售金額95136.01萬元位于首位，成交均價8386元/㎡。7月13日，恒大翡翠華庭備案價公布，最低價6073元/㎡，最高價7749元/㎡，備案均價7224元/㎡。雖然碧桂園順泰南湖薈的備案價還未公布，然而依照周邊項目的價格來看，該樓盤的備案均價不會低于7000元/㎡。各大房企扎堆南部新區，城南的房價也水漲船高，從而引領全市房屋成交均價快速上漲。

２、去庫存加快，老盤紛紛進入清盤狀態。

共銷售261.0萬平方米，同比增長52.3%，增幅居全省第1位，經過16年我市房地產市場的逐步熱銷，亳州樓市庫存壓力大幅減小。統計數據顯示，16年年初，亳州全市住宅庫存約160萬方，到 16年年底，僅存36.3萬方，再到17年年中的不足10萬方，去化周期大大縮短，可以說達到一房難求的地步，并出現了一時的買房難的現象。據統計，17年上半年，亳州市（不含三縣）共商銷售261.0萬平方米，同比增長52.3%，增幅居全省第1位。由于市場持續熱銷，去庫存加快，從而使亳州市區進入尾盤和售罄的項目有11個之多。此外，由于庫存不足，從而導致新盤的去化速度加快，開盤售罄已成常態。5月31日建投泊灣首期開盤，公開搖號選房；7月南部新區的恒大翡翠華庭、三巽公園墅和渦河岸邊的加僑壹號首期開盤，出現的 “搶房模式”；碧桂園順泰·南湖薈首期8月6日開盤，780套住宅產品一搶而空。

３、土地市場繼續持續的熱度，樓面價不斷創新高。

 僅2017年上半年，亳州土地成交875218.1㎡，同比上漲136.83%；從畝數來看，2017年上半年亳州成交了1312.82畝，同比上漲129.79%。從成交金額來看，2017年上半年成交454289萬元，同比上漲252.05%。由此可見，2017年上半年的土地市場火爆程度非同一般。土地拍賣競爭異常激烈，地王頻出。其中5月是2017年上半年推地最為密集的月份，當月成功出讓42宗地塊。 由于市場的熱售,引得各大房企紛紛搶駐亳州，同時也讓亳州樓面價已再刷新，創下新的地王。不過從土地成交的位置來看，絕大部分土地位于經濟技術開發區。

二、2018年我市房地產市場預測

從國家宏觀政策來看，近期重慶、南昌、西安、南寧、長沙等熱點二線城市相繼發布新的樓市調控新政，國家住建委也不斷出臺租賃新政等房地產調控長效機制，銀行不但收緊房貸，而且不斷調高首套及二套房貸利率，因此，從中短期來看，房地產市場面臨的形勢越來越不利。

從亳州本地市場的供求關系來看。按照地產開發時間推算，2016年下半年的供地和今年上半年的供地，將在2017年下半年陸續變成商品房出售。而這段時間，正是亳州大片土地集中供應的時間段。其中，2016年下半年的商住供地面積約1100畝，2017年上半年商住供地面積1312畝，如果以平均容積率2.2計算，實際可供面積將達約400萬方以上。而市區2016年全年商住成面積不足350萬方，也就是說，即使按年均增長10%至20%計算,亳州房地產市場將從2017年下半年或年底開始，將進入全面供過于求的狀態。

從近期市場表現來看，由于受消費者買漲不買跌以及上半年三四線城市還處去庫存階段，政策相對寬松等多種因素影響，今年上半年，我市房地產市場持續火熱，因此，消耗了市場大量客戶，使需求提前透支，后勁不足。近期開盤的金大地時代公館、加僑城壹號項目的市場去化表現就很一般，已顯示出市場需要疲軟、下行趨勢明顯。

此外，由于我市房價經過一輪暴漲，市民的購買能力明顯跟應不上，從近期小戶型和低價高層住房受追棒的市場變化就可以明顯感覺到這一點。特別是銀行對貸款審核從嚴，利率不斷上升，市場有效客戶進一步減少，從而使爭搶有效客戶的競爭更加激烈，必然導致的價格松動。

特別值得一提的是, 亳州新增供應存在結構不合理現象：一是供應集中在高鐵南站附近的南部新區，時下亳州遠大、中丞、綠城、恒大等超級大盤都集中在此區域，相同位置，相似產品定位、海量的集中入市，極易引發價格戰；二是中高檔產品供求過多。由于受地價以及備案價的限制，這些項目紛紛打出精裝高檔定位，但作為四、五線城市的亳州，高檔客戶到底有多少，誰心中也沒數。

綜上所述，對于2018年亳州房地產市場，我們還是要持相對謹慎的態度。