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最近，房地產行業的重磅政策，著實有點密集了。20號，證監會剛宣布了要開啟不動產私募投資基金的試點。24號，央行和銀保監會又發布了《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，俗稱住房租賃“金融 17 條”。這些政策都很重磅，但是因為和普通人買房不直接相關，購房者很容易忽視，甚至很多非業務相關的地產人，也都不是很重視。
但這就跟下圍棋一樣，每手棋之間是相互照應、有章法的，看似孤立，其實都是由一個完整的進攻策略組織起來�？偟膩碚f，今年的很多政策 ，不再像去年那樣治標不治本，而是逐漸形成合力，大刀闊斧地開始加速建設房地產新模式。
情況緊急，一切都在加速。加速化解存量庫存，放開限制性投資主體入場。加速租賃住房體系建設，政策優惠從保租房擴大到整個租賃市場。加速擺脫”三高“，向新模式轉型。把最近的新聞全部匯總到一起，構成一幅全景圖，就是——「改革」。中國的房地產，正在從大開發向大資管方向狂飆遷徙。這會深刻影響整個地產行業的發展方向。短期來看，當下的房地產最棘手的，其實是土地供應資源錯配，造成的住房供應的結構性錯配。加上去年房地產市場下行，留下了很多沒有消化掉的項目。很多城市現在都需要去庫存，但是有效需求卻不足。以前的購房主力，也就是千萬個普通人，沒有購買力了。要去化庫存，就要找到新的需求。
新的需求在哪里？一部分是政府直接下場買。因為政府作為保障性住房的提供主體，還有大量的需求沒有釋放。所以我們去年看到，全國各地政府都在大量統一收儲市面上的再建房屋。甚至，各省政府將保租房監測評價結果納入了對城市政府的績效考核。根據住建部統計數據，截至2022年10月底，去年全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套（間），占年度計劃的98.8%，完成1750億元。今年有關部門擬設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，在擴大租賃住房供給的同時，也能緩解新房市場庫存壓力，達成“雙贏”。這種方式可以說是一舉兩得，既解決了去庫存的問題，也完成了保租房建設目標的推進。唯一的問題是，政府負債增加了。這是一個更危險的定時炸彈。所以現在的不動產私募基金和租賃住房“金融17條”的出現，就讓除了政府、普通居民之外的另一個重要市場主體入場，那就是：機構投資者。
租賃住房體系加速：投資屬性和消費屬性分離。房地產作為一種資產，天然就是具備投資屬性的。但是，房地產又和“居者有其屋”的民生問題息息相關。所以，必須要“房住不炒”，避免房價過高。我們過去的政策，也都是在打壓房地產的投資需求。但過去三十年，房產成為了城市發展紅利的分配載體，財富效應相當強，投資屬性反而增強，也就出現了一邊調控、一邊漲價的情況。要釋放房地產天然的投資屬性，同時保障基礎民生，國際成熟市場的做法，就是把居住屬性和投資屬性剝離開。采用保障性住房和商品住房雙軌制。
首先，居住屬性用社會福利性質的保障房和租賃住房滿足，尤其是長租。通過相關的法規，保障租客的權益，提高居住穩定感。通過租售同權，解決教育、醫療等城市資源的公平分配。
其次，通過公募REITs把住房投資，變成所有人都能投資的產品，就像股票一樣。人們不需要買房，就可以分享城市發展的紅利，參與門檻降低，分配更加公平。居住需求和投資需求，分開實現。
但是，要實現雙軌制——首先，要有足夠的保障房、租賃住房供給。同時，調動長租企業參與的積極性，在資金成本、回報率、退出機制上有可行性。其次，要有資產證券化的機制。去年，這兩個方面的突破性政策，可以說是蔚為可觀。今年，租賃系統的建設，還在進一步加速。 加速擺脫“三高”，向新模式轉型：2月16日《求是》雜志發表的重要文章《當前經濟工作的幾個重大問題》中，提到「要深入研判房地產市場供求關系和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式弊端，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。什么是新發展模式？首先，是加速現房銷售試點。其次，是加速不動產登記，為房產稅開征，土地財政轉型奠定基礎�？梢灶A計，今年一系列的大動作、大政策，還將接踵而至。
公安備案號：34160202001688