房企融資監管后，房地產行業有哪些變化？

 房企融資監管后，房地產行業有哪些變化？

去年8月，針對重點房企資金監測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監管要求，到2023年6月底，試點 房企 “三道紅線”指標必須全部達標；2023年底所有房企實現達標。如今，“三線四檔”政策出臺已經一年。在這一年里， 房企都做了哪些努力？效果如何？行業經歷了哪些變化？

一是行業發展的最佳窗口期已經過去，房地產公司依賴融資杠桿彎道超車的時代已經一去不復返。所謂“三線四檔”，是指2020年8月住建部、央行召開重點房地產企業座談會，12家 房企 出席會議。會上提出三個監管要求，即“三道紅線”：剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線”踩線的條數，監管部門將 房企 分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的 房企 ，有息負債年增幅也不得超過15%。而“踩線”數量越多，房地產企業面臨的降杠桿壓力越大。按照監管要求，從今年1月1日起， 房企 正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點 房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有 房企 實現達標。這一舉措被認為是顛覆了房地產行業過去發展的底層邏輯，一時間在行業內引發了極大的震動。

二是調控效果相當顯著，不少房企的財務情況得到改善。不僅控制了總有息負債規模的增長，債務結構也優化顯著，還有部分企業快速下降至黃檔甚至是綠檔。根據其監測的99家重點房地產企業財務情況來看，現金短債比和凈負債率兩項指標相比2020年上半年均有明顯改善，尤其是凈負債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點。從不同的顏色檔位來看，處于綠檔的 房企 明顯擴容，與去年年中的13%相比，占比上升了22個百分點，達到了35%；黃檔房企占比下降，相比去年年中下降了6個百分點，至45%；此外橙檔、紅檔 房企 占比也有所下降，分別下降至9%、11%。

三是倒逼房企專注產品升級。以前，房地產行業發展主要依靠融資來驅動投資，對融資依賴度較高。“三線四檔”政策對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。北京房協副秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示，“三線四檔”是房地產行業調控由需求端向供應端的重要調整，將成為房地產調控長效機制中的重要舉措，預計該項政策在未來的執行階段，適用范圍和指標維度會“更廣更深”，監管執行力度會“只嚴不松”。進入2021年，房地產調控政策更加精準、高頻，政策之間相互補充、相互影響，形成合力，短期內房企壓力倍增，但從長期看，則會加快房企 的轉型升級，努力尋找合適的定位與發展的契機。