2021年一季度中國樓市分析報告

今年第一季度，二手房市場整體成交量創2017年以來成交新高，35城價格指數保持環比上漲。其中一線城市保持較熱態勢，在行政調控和金融管控下，市場熱度得到有效平抑，但市場熱度向二線城市轉移，合肥、西安等核心二線城市量增價漲。廊坊、青島等北方城市出現周期性修復的跡象。

一季度二手房成交創新高

2021年一季度二手房成交量創歷史單季度新高，二手住宅實際成交量較去年4季度增長14%，約是去年同期的2.6倍（受疫情影響2020年1季度基數較低），是2017年以來單季度成交最高點。一季度市場成交量增長，一方面是去年較強的市場預期延續至今年一季度，另一方面歷年一季度為季節性成交高峰，此外2021年春節就地過年也有助于需求釋放。價格上，二手房環比保持上漲。重點35城二手房價格指數保持環比上漲，3月35城整體指數環比上漲1.4%，較去年12月累計上漲3.0%。

一線城市在調控中逐步收緊：一季度一線城市整體市場熱度較高，特別是1月，二手房成交量保持環比增長，深圳、北京環比增速在30%以上，上海成交量環比增長20%；一線城市房價漲幅居全國前列。市場高熱引發調控收緊、金融監管，2、3月市場熱度逐步被抑制。

成交熱度向二線城市轉移：一季度核心二線城市市場熱度高企，如合肥一季度成交量環比增長約60%，成都、武漢環比增幅在30%左右，西安環比增長10%，特別是3月各代表城市成交量均創2019年以來歷史新高；合肥、成都、西安等二手房價格指數保持上漲且漲幅擴大。

為什么會漲幅那么大？主要是新房供應不足、一二手價差是導致市場階段性升溫的關鍵性因素。新房與二手房市場存在兩種聯動關系，一種是熱度傳導，新房市場的熱度提升二手房業主市場預期；一種是替代效應，新房市場供應不足導致需求轉移到二手市場。

北方城市出現周期性修復跡象：北方城市房地產市場經歷3年左右的調整，積累的購房需求入市，帶來市場周期性修復調整。

二季度市場將回歸理性：主要原因有：政策調控及時精準，銀行房貸利率提高，市場信貸環境收緊。今年一季度以來城市層面密集調控，持續打補丁，調控維度更精準。此外，調控重心向二手房市場轉移，從深圳開始，通過二手房官方指導價的方式調控市場，東莞、無錫、成都等城市出臺政策明確建立或完善二手住房網簽交易價格發布機制。加息窗口開啟，房貸利率持續上升。