疫情之后，中國房產市場將走向何方？ 

眾所周知，新冠肺炎疫情作為重大的公共衛生危機，對世界和中國經濟發展產生了巨大外部沖擊。疫情之初，隨著中國經濟和人口流動停滯，第一季度土地開發和投資出現斷崖式下滑。隨著疫情好轉，企業復工復產，中國經濟增長由負轉正，第二季度土地市場出現反彈，土地開發、投資以及地價出現明顯上漲。第三季度中央在總量控制（宏觀審慎）基礎上準備實施對房企高杠桿進行限制，實施“剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍”的“紅、橙、黃、綠”的微觀融資管理，進行精細化風險管理，進一步提升房企債務質量，防范和控制開發貸款風險。這會顯著減少土地開發投資，降低土地價格。因此， 受疫情及房企融資新政的影響，今年的土地市場會出現先抑后揚再抑的市場態勢。

第一，新冠肺炎疫情對經濟增長和人口流動產生了負面效應，從而影響了房地產開發、銷售和房價。總體上新冠肺炎疫情對銷售和開發的負面影響大于房價。換言之，房地產銷售和開發下降幅度大于房價下降幅度。此外，新冠肺炎疫情對住房租賃市場的影響大于住房買賣市場的影響，新冠肺炎疫情使房租下降的幅度大于房價下降的幅度。因此，新冠肺炎疫情對住房租賃市場和買賣市場的影響不同，更有利于促進租賃市場發展。 

第二，中美摩擦影響中國經濟增長和經濟結構調整。中美貿易戰和科技戰對中國經濟增長和產業結構轉型產生了深刻影響，進一步堅定中國不以房地產作為經濟增長手段，促進實體經濟轉型，將會繼續實施從緊的住房政策、信貸政策和土地政策，促進中國經濟提質增效，優化經濟結構。

第三，房企融資新政減少土地開發和房屋開發規模，加快房屋銷售速度，房地產市場會加快優勝劣汰速度，土地和資本會向財務和經營更好的房企集中。房地產市場保持健康可持續發展，有利于降低地價和房價，緩解居民的住房可支付問題。另一方面，房企融資新政抑制資本過快和過多流向房地產市場，抑制房地產市場過熱，有利于更多資本流向實體經濟，有利于經濟“脫虛向實”。

目前，中國住房市場需求限購和限貸政策抑制投資性和投機性需求，提高消費性需求，滿足中低收入者的剛性需求。住房市場供給限貸、限價和限售政策會減少住房供給，但會降低房價，提高居民住房購買力，減少住房庫存，降低房企違約風險。因此， 只要中國長期保持供求兩端從緊的住房政策，雙管齊下，未來中國房地產市場將保持健康可持續發展，房地產開發和投資保持在合理水平，房價基本上保持穩定增長，有利于防范和控制房地產風險，實現“房住不炒”目標。