姜超：棚改貨幣化安置，此輪三、四線城市房產熱銷的幕后功臣！

姜超：棚改貨幣化安置，此輪三、四線城市房產熱銷的幕后功臣！

今年以來，不同線級城市的地產銷量出現明顯分化。1季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點40城（主要為一二線城市）銷量增速僅6.3%，而非重點城市（主要為三四線城市）銷量增速則高達29.0%。事實上，16年930樓市限購限貸政策出臺后，重點城市地產需求邊拐頭向下，但非重點城市地產需求僅小幅回落，而后明顯回升。我們認為，三四線地產超預期熱銷，應與15年以來的“棚改三年計劃”有關，尤其是其中的棚改貨幣化安置。

15年6月國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉向貨幣安置優先，棚改由1.0進入2.0。棚改2.0區別于棚改1.0的最大特征，在于補償模式由實物安置和貨幣安置并重轉向貨幣化安置優先。棚改貨幣化安置，是指政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。

由于一二線城市棚改貨幣化安置套數占比很小，因此PSL相當于對三四線城市定向貨幣寬松。從PSL的期末余額來看，其規模擴張態勢明顯，從2015年5月的6459億，在不到兩年的時間內，已增加至2017年2萬億左右的規模。從PSL每月新增貸款量上來看，15年5月至17年3月期間，每月平均新增貸款約800億元，有力地支持了棚戶區的改造建設。

棚改貨幣化安置對地產銷售影響有多大:今年2月23日，國新辦舉行房地產和棚戶區改造有關情況新聞發布會。根據住建部部長陳政高、副部長陸克華在發布會上的介紹，15年棚改開工601萬套，16年開工606萬套，17年計劃目標是600萬套。15、16年棚改貨幣化安置比例分別為29.9%和48.5%，其中16年棚改貨幣化安置去庫存2.5億平米。而根據住建部在14年3月19日《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》發布會上的介紹，13、14年棚改面積分別為323萬套和470萬套，其中14年貨幣化安置比例約為10%。

14-16年棚改貨幣化安置面積持續上升。假定單套面積保持不變，我們可以根據棚改套數、貨幣化安置比例估算歷年棚改貨幣化安置對應的商品房銷售面積。16年棚改606萬套，貨幣化安置比例48.5%，對應294萬套、2.5萬億平米，即單套面積85平米。據此，我們估算14年-16年棚改貨幣化安置面積分別為0.4億平米和1.5億平米和2.5億平米，分別占當年住宅商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%。估算17年棚改貨幣化安置面積3.1億平米。17年棚改計劃開工600萬套。雖然我們無從得知17年棚改貨幣化安置比例，但可以根據各省制定的目標大致估算。20個公布數據的省份16年棚改貨幣化安置比例均值為53.4%，與16年全國安置比例48.5%基本相當。而從已經公布的17個省份數據看，17年各省普遍上調了棚改貨幣化安置比例，均值為59.1%。因而我們中性預測17年全國棚改貨幣化安置比例為60%，據此估算17年棚改貨幣化安置面積為3.1億平米，較16年繼續上升，但增幅減少。棚改貨幣化安置同樣導致地產銷量增速“虛高”。15年棚改貨幣化安置面積1.5億平米，較14年新增1.1億平米，為15年住宅商品房銷量增速貢獻10.5%，剔除這部分影響后，15年銷量增速僅-3.6%。類似的，16年新增棚改貨幣化安置面積1億平米，為16年住宅商品房銷量增速貢獻8.9%，剔除這部分影響后，16年銷量增速僅13.5%。17年新增棚改貨幣化安置面積0.6億平米，為17年住宅商品房銷量增速貢獻4.3%，剔除這部分影響后，1季度銷量增速僅為12.3%。

未來棚改貨幣化安置對地產銷售拉動將減弱。按照住建部官員在14年3月《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》發布會上的介紹，棚戶區改造要在2020年前基本完成，其中2015-2017年完成700萬套、2018-2020年1000萬套。但15、16年實際已執行1207萬套，17年計劃執行600萬套，這意味著未來三年棚改開工套數或將大幅回落，即便考慮到貨幣化安置比例持續上升，貨幣化安置面積也將見頂回落。實際上17年新增貨幣化安置面積已較16年下滑。另一方面，這類單純依靠政府出資實現的地產銷售，缺乏產業發展支撐因而難以長期持續，未來對地產銷售的拉動效應也將逐漸消退，地產銷售也將回歸居民自主意愿購買為主。